Налоги на недвижимость

Как оформить сделку и не попасть под «колпак» налоговиков

Доходы, полученные при продаже жилья, облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога для налоговых резидентов РФ составляет 13% от суммы, полученной за имущество, и 30% – для налоговых резидентов других государств.

При исчислении этого налога налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы. Так, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи такого имущества, но не более одного млн рублей. А если это имущество находилось в собственности три года и более – в размере всей суммы, полученной от продажи.

В случае отчуждения имущества, находящегося в общей совместной или долевой собственности (или приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность) размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Покупатель квартиры также имеет право на получение имущественного налогового вычета, который уменьшает налогооблагаемую базу на сумму, израсходованную на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более двух млн рублей. Однако следует иметь в виду, что применение данного вычета возможно не всегда.

Условия, запрещающие применение вычета:

• если оплата жилья произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;
• если квартира куплена у близкого родственника или лица, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым (ст. 20 НК РФ).

Учимся считать

При расчете суммы налога, который предстоит заплатить гражданину, являющемуся одновременно продавцом и покупателем, многие допускают существенные ошибки. Они считают, что налог платится с разницы между тем, что получено от продажи жилья и тем, что потрачено на покупку нового жилья. Однако здесь необходимо учитывать, что при определении налогооблагаемой суммы доход, полученный при продаже жилья всего лишь уменьшается на сумму вычетов, предусмотренных пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и пп. 2 п. 1 ст. 220.

Рассмотрим примеры

Гражданин Н. продает квартиру за три млн рублей.
 а) Квартира находится в его собственности более трех лет. В этом случае доход, полученный от ее продажи, будет уменьшен на сумму налогового вычета, равного стоимости жилья.
 б) Квартира находится в собственности менее трех лет. Тогда Н. имеет право на вычет в размере одного млн.
 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению)
 2 000 000 х 13% = 260 000 руб.
Н. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры в размере 260 000 руб.

Гражданин Н. продает квартиру за четыре млн рублей и одновременно покупает квартиру за такую же цену.
 4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 =
 1 000 000 х 13% = 130 000 руб.
 Н. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры, в размере 130 000 руб.

Следует отметить, что ранее Минфин РФ запрещал одновременно применять к доходам налоговый вычет по приобретению жилья.

Еще пример

Семья из четырех человек (долевая собственность) продает квартиру за восемь млн. Квартира находится в собственности менее трех лет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.
 8 000 000 : 4 = 2 000 000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников)
 1 000 000 : 4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета, получаемого каждым из собственников)
 2 000 000 – 250 000 = 1 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом)
 1 750 000 х 13% = 227 500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).

У доли свои законы
При продаже доли имущества нужно иметь в виду следующее. В случае, если предметом договора купли-продажи является доля в праве общей долевой собственности, например, ? доля квартиры, налоговый вычет предоставят в размере 250 000 руб. В случае, если доля в праве общей долевой собственности является выделенным в натуре объектом индивидуальной собственности, например комнатой, размер вычета составит один млн. рублей. Данная позиция была высказана в постановлении Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П.

Законодательством предусмотрен еще один вариант снижения налогооблагаемой базы. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, которые связаны с получением этих доходов.

Пример

Квартира находится в собственности Н. менее трех лет и продается за три млн. Год назад Н. купил квартиру за 2,5 млн. Сумма дохода (три млн рублей) уменьшается на сумму произведенных расходов (2,5 млн). Налогооблагаемый доход составит 500 000 рублей.

Инструкции на все случаи

Налоговые органы и органы внутренних дел повели более активную борьбу с налоговыми нарушениями. 27.09.2009 вступил в действие совместный приказ МВД № 495 и ФНС № ММ-7-2-347 «Об утверждении порядка взаимодействия органов внутренних дел и налоговых органов по предупреждению, выявлению и пресечению налоговых правонарушений и преступлений». Этим приказом утверждены следующие документы:

1. Инструкция о порядке взаимодействия органов внутренних дел и налоговых органов при организации и проведении выездных налоговых проверок;
2. Инструкция о порядке направления органами внутренних дел материалов в налоговые органы при выявлении обстоятельств, требующих совершения действий, отнесенных к полномочиям налоговых органов, для принятия по ним решения;
3. Инструкция о порядке направления материалов налоговыми органами в органы внутренних дел при выявлении обстоятельств, позволяющих предполагать совершение нарушения законодательства о налогах и сборах, содержащего признаки преступления.

Так что при продаже квартиры налогоплательщик обязан отчитаться о своих доходах по окончании налогового периода (календарного года). Для этого в налоговую инспекцию подается декларация, в которой заявляются все доходы. Пишется заявление на предоставление вычета и прилагаются подтверждающие документы. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за отчетным. Налог же, если вы не имеете право на вычет, должен быть уплачен продавцом квартиры до 15 июля.

Правила и исключения

В 2010 году в налоговое законодательство были внесены некоторые изменения. Так, доходы от продажи имущества, находившегося в собственности продавца более трех лет, полученные с 1 января 2009-го, освобождены от налогообложения. Декларацию 3НДФЛ в данном случае можно не подавать.
Однако не следует забывать, что и здесь имеются исключения из правила. Оно, например, не распространяется на граждан, которые не являются налоговыми резидентами РФ. А также на сделки по продаже объекта недвижимости, которые были зарегистрированы до 1 января 2009 года, но денежные средства по ним получены после этой даты.

Непредставление налоговой декларации влечет за собой наложение штрафа в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее тысячи рублей (ст. 119 НК РФ).

Бывают ситуации, когда человек об этом просто не знал. В этом случае неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы или других неправомерных действий, совершенных по неосторожности, влечет за собой наложение штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если же все было сделано умышленно – 40% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ).

Нередко можно слышать такой совет «знающих»: если хотите, чтобы сведения о продаже квартиры не попали в налоговые органы, то оформляйте договор в простой письменной форме. На самом деле это не так.

Неважно, в какой форме заключен договор купли-продажи недвижимости: в простой письменной или нотариально удостоверенной. Информация о зарегистрированном договоре автоматически поступает в налоговую инспекцию из органов государственной регистрации. Поэтому отчитаться по доходам должны все продавцы недвижимости – независимо от формы заключения договора.

И еще. Для того чтобы оптимизировать налогообложение, следует всегда обращаться к налоговым консультантам, которые с учетом всех обстоятельств и нюансов дадут грамотный ответ. Занижение суммы в договоре купли-продажи недвижимости не является разумным способом снижения размера налога, поскольку почти всегда возникает вероятность общения с налоговыми и правоохранительными органами на тему уклонения от налогов. А потому мы всегда рекомендуем нашим клиентам: «Лучше делать все так, как это предусмотрено законодательством».